Kto powinien zapłacić za wykonane roboty budowlane?

Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy (generalnego wykonawcy) za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

1. Stan zagrożenia.

Podwykonawca robót budowlanych (w tym np. prac wykończeniowych i tynkarsko-malarskich), pomimo tego, że wykona prace zgodnie z umową, nie ma pewności że otrzyma wynagrodzenie. Coraz częstsze są przypadki nieuregulowania należności za wykonane roboty budowlane. Odnosi się to często do małych i średnich przedsiębiorców, których kontrahentami są wykonawcy, na ogół duże przedsiębiorstwa budowlane, które później ogłaszają upadłość lub egzekucja skierowana do ich majątku jest bezskuteczna. Dostrzegając taki stan rzeczy, Kodeks cywilny, zawierający regulację umowy o robotach budowlanych, został znowelizowany poprzez dodanie art. 6471, przewidującego m.in. solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy (generalnego wykonawcy) za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę (art. 647 1 § 5 k.c.).

2. Twoje prawa.

Inwestycje budowlane opierają się najczęściej na łańcuchu powiązań, piramidzie; od inwestora, poprzez generalnego wykonawcę, podwykonawcę do dalszych podwykonawców. Zasadniczo umowy zawierane są pomiędzy dwoma firmami (np. wykonawca i podwykonawca). Podwykonawca, który wykonał umowę może żądać zapłaty tylko od swojego kontrahenta, z którym podpisał umowę. Wyjątkiem od tej zasady jest właśnie opisywana solidarna odpowiedzialność, zgodnie z którą podwykonawca może żądać zapłaty zarówno od swojego kontrahenta jak również od firmy która w łańcuchu powiązań stoi bezpośrednio nad tym kontrahentem. Jeżeli mamy taki układ, to podwykonawca może żądać zapłaty zarówno od generalnego wykonawcy, jak i od inwestora. Inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia w taki sam sposób, jak bezpośredni kontrahent podwykonawcy.

3. Warunki.

Do powstania solidarnej odpowiedzialności pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Do zawarcia umowy przez wykonawcę z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Inwestor może wyrazić sprzeciw w ciągu 14 dni od przedstawienia mu odpowiednich dokumentów (umowy lub jej projektu wraz z dokumentacją obejmującą zakres prac oddawanych do wykonania podwykonawcy). Brak sprzeciwu jest równoznaczny ze zgodą na podwykonawstwo w zakresie objętym umową i dokumentacją. Jest to przypadek tak zwanej milczącej zgody. Skuteczność zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy wymaga przedstawienia mu umowy z podwykonawcą, lub jej projektu oraz odpowiedniej dokumentacji.

4. Jak to zrobić?

Podwykonawca zawierając umowę powinien rozeznać się jakie będzie jego położenie w łańcuchu powiązań i upewnić się, że inwestor i inne podmioty stojące nad kontrahentem dopuszczają wykonywanie robót przez podwykonawców. Jeżeli w tym względzie nie ma wątpliwości, podwykonawca powinien zadbać o to, żeby jego bezpośredni kontrahent przedstawił wszystkim wyżej stojącym firmom umowę wraz z dokumentacją. Nie należy poprzestawać na zapewnieniach bezpośredniego kontrahenta o wykonaniu tego obowiązku. Dla pewności, najlepszym rozwiązaniem z punktu widzenia dowodowego w ewentualnym sporze, jest złożenie umowy i dokumentacji we własnym zakresie, oczywiście za pokwitowaniem (pieczątka „wpłynęło”, data i podpis na kserokopii). Można dokumenty przesłać pocztą, ale tu powstają wątpliwości dowodowe, co zawierała przesyłka. Należy podkreślić, że należy złożyć umowę (lub projekt umowy) i koniecznie dokumentację na zlecony zakres robót (pomimo, tego że inwestor z całą pewnością już ją posiada).

5. Korzyści.

Spełnienie warunków solidarnej odpowiedzialności uchroni przed niewypłacalnością zamawiającego i zapewni, że za wykonane prace i zakupiony materiał podwykonawca otrzyma zapłatę. Co ważne – inwestor ponosi odpowiedzialność wobec podwykonawcy także wówczas, gdy przekazał wykonawcy całą należność.