Nabycie prawa własności przez zasiedzenie

Odpowiadamy na problemy naszych czytelników. ZOBACZ Jak walczyć z gminą, która szuka pieniędzy i próbuje odzyskać zapomniane przez lata grunty.

PROBLEM:

W 2001r kupiliśmy z żoną dom z działką 4020m kw. Działka ogrodzona w tym samym miejscu od 1958r. Jedyne co zrobiliśmy to zmiana wyglądu płotu bez zmiany jego granic. Dzisiaj dostaliśmy pismo z urzędu miasta, że nasze ogrodzenie nie jest w granicy naszej posiadłości, że zagarnęliśmy 100m kw ziemi należącej do gminy. Na terenie tym prowadzimy działalność gospodarczą i płacimy podatek od metrażu jej występowania. Gmina żąda od nas w okresie do 30 dni przenieśienia płotu i zapłacenia ponad 5 tys.zł za korzystanie z zagarniętego terenu przez okres 3 lat bez umowy z miastem. Niezgodność płotu z granicą działki dokonali po wizji lokalnej-tak napisali, mało tego nie chcą podać miejsca, w które mamy przenieść ogrodzenie, W rozmowie urzędnik twierdzi, że mamy brać geodetę jak nie znamy swoich granic. Co robić, Prosimy o radę.

ROZWIĄŻ PROBLEM Z NAMI:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż nabyli Państwa nieruchomość od poprzedniego właściciela i w takim samym zakresie jest użytkowana przez Państwa. W związku z tym nawet jeśli wielkość używanej przez Państwa działki przekracza metraż określony w umowie sprzedaży, użytkując tą działkę nieprzerwalnie nabyliście Państwo jej własność przez zasiedzenie.

Zasiedzenie stanowi instytucję prawną prowadzącą do nabycia prawa na skutek upływu czasu. Umożliwia ono, sankcjonując stan faktyczny, usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania. Instytucje tą regulują przepisy kodeksu cywilnego. Na skutek zasiedzenia, które następuje z mocy prawa, dotychczasowy uprawniony, czyli jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego gmina, traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego.

Aby jednak mówić o nabyciu prawa własności przez zasiedzenie muszą zostać spełnione określone przesłanki przewidziane w ustawie. Z literalnego brzmienia art. 172 kodeksu cywilnego wynika, iż do nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

• samoistne posiadanie nieruchomości,
• upływ terminu posiadania nieruchomości tj. 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze i 30 lat przy posiadaniu w złej wierze

Należy wyjaśnić, iż posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą ( czy naszym przypadku nieruchomością ) faktycznie włada jak właściciel. Istotne znaczenie ma również rozpoznanie zdarzenia stanowiącego źródło nabycia posiadania. Powinno ono zostać zamanifestowane na zewnątrz co pozwala określać rodzaj posiadania, w naszym przypadku korzystanie z gruntu było widoczne – tym bardziej, iż grunt został ogrodzony, dlatego prawowity właściciel gruntu był świadomy tego, iż ktoś inny włada jego gruntem. Do zasiedzenia prowadzi zarówno posiadanie wykonywane osobiście przez posiadacza samoistnego, jak też wykonywane za pośrednictwem posiadacza zależnego lub dzierżyciela. Wszak posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne Tym bardziej nie traci posiadania samoistnego ten, kto powierza swoją rzecz dzierżycielowi.

Zasiedzenie następuje z upływem wyznaczonego przez ustawodawcę terminu. Dodajmy, że ustawodawca wymaga nieprzerwanego posiadania samoistnego w oznaczonym okresie. W przypadku nieruchomości obowiązuje współcześnie norma, według której, jak już wskazano powyżej posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność „jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu” jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast „po upływie lat trzydziestu” posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Ustawodawca ustanowił też możliwość doliczania czasu posiadania poprzednika w razie przeniesienia posiadania lub dzierżenia. Dlatego w przedmiotowej sprawie może zostać doliczony okres posiadania nieruchomości przez poprzednika. Istotnym dla ustalenia czasu z upływem którego zasiedzenie następuje będzie dobra lub zła wiara obecnego oraz poprzedniego posiadacza nieruchomości.

Pojęcie dobrej i złej wiary budziło zawsze sporo kontrowersji zarówno w literaturze jak też w orzecznictwie. Ostatecznie przyjmuje się, że w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Oczywiście, w przypadku zasiedzenia nieruchomości, chodzi o takie przeświadczenie w chwili uzyskania posiadania. Podkreślić należy, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza jego wiedza o rzeczywistym stanie prawnym oraz jego niedbalstwo. Dlatego od chwili kiedy samoistny posiadacz dowie się, iż nie przysługuje mu własność zajmowanej nieruchomości jest on posiadaczem w złej wierze. Pozostaje również w złej wierze osoba, która przy dołożeniu należytej staranności mogła się dowiedzieć, że nie jest właścicielem nieruchomości. Generalnie przyjmuje się zasadę domniemania dobrej wiary, dlatego też, ten kto uważa, iż posiadacz jest w złej wierze powinien to udowodnić. Zatem można przyjąć, iż posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości z upływem krótszego, dwudziestoletniego terminu, chyba że właściciel udowodni mu złą wiarę.

Skutki zasiedzenia

Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą ex lege nabycie własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Dlatego zapadające postanowienie sądu ma charakter deklaratywny. Sąd „stwierdza” nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Postępowanie sądu toczy się w trybie nieprocesowym. Postępowanie wszczyna się na wniosek zainteresowanego. Zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy postępowanie. Tutaj do grona osób zainteresowanych należy w pierwszej kolejności zaliczyć samoistnego posiadacza-nabywcę nieruchomości. Z drugiej strony zainteresowany jest także dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Dlatego w przedmiotowej sprawie uzasadnionym jest złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia i poinformowania o tym gminę. W związku z tym, iż można się spodziewać, iż gmina podejmie „walkę” o swoje nieruchomości zasadnym jest skorzystanie z usług profesjonalnej Kancelarii Prawnej.

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta