Niewykonanie zobowiązania przez jedną ze stron a zwrot zadatku

Klient a wykonawca – prawo odstąpienia od umowy.

1. Niewykonanie umowy a zwrot zadatku.

Klient jako zamawiający zawarł umowę o dzieło, której przedmiotem było otynkowanie domu. Przy zawarciu umowy wręczył wykonawcy kwotę 10.000 zł tytułem zadatku. Strony umowy nie dokonały między sobą żadnych dodatkowych ustaleń w tym zakresie.

Wykonawca nie wykonał jednak prac w określonym w umowie terminie, nie podając klientowi żadnego uzasadnienia.

Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez stronę, druga strona ma prawo odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego i żądać od strony przeciwnej sumy dwukrotnie wyższej od danego jej zadatku.

W opisanej sytuacji klient, po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy, ma prawo żądać od wykonawcy zwrotu 20.000 zł tytułem podwójnej sumy zadatku.

Jeżeli zobowiązanie nie zostałoby wykonane przez klienta, druga strona, czyli wykonawca, miałaby prawo odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek.

2. Zadatek w przypadku wykonania umowy.

Co dzieje się z zadatkiem w przypadku wykonania umowy?

Klient zawarł umowę o dzieło, której przedmiotem było wykonanie elewacji domu. Przy zawarciu umowy wręczył wykonawcy kwotę 10.000 złotych tytułem zadatku. Umowa została zrealizowana w terminie, stąd na podstawie art. 394 § 2 kodeksu cywilnego zadatek uległ zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W opisanej sytuacji, zadatek uległ więc zaliczeniu na poczet wynagrodzenia należnego wykonawcy.

Klient musiał więc uiścić pozostałą część umówionego wynagrodzenia, pomniejszoną o kwotę uiszczonego zadatku.

3. Zadatek w przypadku rozwiązania umowy.

Rozwiązanie umowy, a zadatek.

Klient zawarł umowę o dzieło, której przedmiotem było kompleksowe malowanie pomieszczenia magazynowego. Przy zawarciu umowy klient wręczył drugiej stronie zadatek. Strony nie dokonały między sobą żadnych dodatkowych ustaleń w tym zakresie. Jednakże ostatecznie umowa została rozwiązana przez kontrahentów.

W takiej sytuacji, zgodnie z art. 394 § 3 kodeksu cywilnego zadatek powinien zostać zwrócony osobie, która go dała (klientowi), a wykonawca nie może liczyć na zapłatę na jego rzecz sumy dwukrotnie wyższej od zadatku.

Analogiczne skutki powstaną wówczas, gdy umowa nie zostanie wykonana z powodu okoliczności za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, np. siła wyższa lub wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

4. Umowne prawo odstąpienia

Klient jako inwestor zawarł umowę o roboty budowlane, której przedmiotem była budowa domu jednorodzinnego. W umowie zastrzeżono, iż inwestorowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w przypadku opóźnienia wykonawcy w oddaniu gotowego obiektu. Po bezskutecznym upływie terminu końcowego realizacji umowy inwestor złożył oświadczenie o odstąpieniu.

Wykonanie prawa odstąpienia od umowy powoduje, że umowę traktuje się jakby nigdy nie została zawarta. Wobec powyższego strony muszą zwrócić sobie w stanie niezmienionym to, co już sobie świadczyły. Jeśli świadczenie spełnione w wykonaniu umowy nie może być zwrócone w naturze (np. polega na wykonaniu usługi), uprawnionemu należy się odpowiednie wynagrodzenie (art. 395 § 3 zd.3 k.c.).

Istotną cechą umowy o roboty budowlane jest wznoszenie przez wykonawcę budynku na cudzej nieruchomości. Właścicielem wznoszonego budynku – od momentu trwałego połączenia z gruntem – będzie inwestor, któremu zazwyczaj przysługuje prawo własności nieruchomości. W powyższej sytuacji, niemożliwym jest zwrot spełnionych świadczeń w naturze. Częściowo wykonany budynek stał się bowiem częścią składową cudzej nieruchomości. W tej sytuacji inwestor powinien zwrócić wykonawcy kwotę odpowiadającą wartości wzniesionego budynku, zgodnie z przepisami o tzw. nienależnym świadczeniu.
Wraz z odstąpieniem od umowy, odpadła podstawa prawna świadczenia wykonawcy (art. 410 § 2 kc) w związku z czym, z uwagi na niemożliwość zwrotu świadczenia w naturze inwestor jest zobowiązany do zwrotu jego wartości (art. 410 § 1 w zw. 405 kc).

5. Odstąpienie od umowy a zapłata odstępnego

Strony zawarły umowę o roboty budowlane, w której zastrzeżono, iż każda z nich może odstąpić od umowy za zapłatą określonej sumy, czyli odstępnego.

Jednakże jedna ze stron złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, nie wywiązując się z obowiązku zapłaty określonej w umowie kwoty. W takiej sytuacji należy uznać iż do odstąpienia od umowy nie doszło, a wzajemne zobowiązania są nadal wiążące dla stron. Bowiem zgodnie z art. 396 kodeksu cywilnego, oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Przesłanki podwyższenia wynagrodzenia wykonawcy dzieła

Klient jako zamawiający zawarł umowę o dzieło, której przedmiotem było ocieplenie domu jednorodzinnego.

Wynagrodzenie za wykonanie dzieła zostało określone na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe).

Jednakże w toku wykonywania dzieła zaszła potrzeba wykonania prac, które nie były uwzględnione w zestawieniu prac.

W zaistniałej sytuacji, zgodnie z art. 630 k.c. jeżeli zestawienie planowanych prac sporządził klient, czyli zamawiający, wówczas przyjmujący zamówienie (wykonawca dzieła) ma prawo żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli zestawienie planowanych prac zostało sporządzone przez przyjmującego zamówienie (wykonawcę dzieła), wówczas ma on prawo żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy nie mógł przewidzieć konieczności wykonania prac dodatkowych nawet przy zachowaniu należytej staranności.

Jednak przyjmujący zamówienie (wykonawca dzieła) nie ma prawa żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli prace dodatkowe zostały wykonane bez zgody klienta, czyli zamawiającego.

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta