Niezgodność dziennika budowy ze stanem rzeczywistym

Co zrobić jeśli wystąpi brak zgodności pomiędzy stanem faktycznym a wpisami w dzienniku budowy?

PROBLEM:

5 lat temu kupiliśmy dom, oddany w 2003 roku. Według wpisów w dzienniku budowy (podpis Kierownika Budowy), został on wykonany DOKŁADNIE według projektu, t.j. m.in. 6 warstw posadzki itd.

W zeszłym roku (grudzień) zauważyliśmy powstawanie rys na ścinkach działowych i opadanie posadzki. Ścianki działowe pękają poziomo i pionowo. Ekspertyza przeprowadzona przez uprawnionych fachowców wykazała, że posadzka zamiast 6 warstw ma tylko dwie (najtańsze), dodatkowo spod niej nie był wyjęty nawet humus, nie wykonano w posadzce izolacji termicznej, przeciwwilgociowej, brak jest izolacji fundamentów. Po posadzką jest pustka powietrzna o wysokości 10cm. Ekspertyzę potwierdził Nadzór Budowlany i dał nam czas do końca listopada na usunięcie usterek. Pobieżne wyliczenia kosztów prac, dokonane przez dobrą firmę budowlaną zamykają się kwotą ok. 110 000 PLN. Nie dysponujemy taką kwotą.

Uzyskaliśmy jednakże informację, że za fuszerkę możemy pociągnąć do odpowiedzialności Kierownika Budowy (ubezpieczenie). Niestety, TUW „Warta” odrzucił nasze roszczenia, motywując to faktem, że minęło juz 8 lat od oddania domu, zmienił się własciciel i w takiej sytuacji nie widzi podstaw do wypłaty odszkodowania, ponieważ do w/w uszkodzeń mogło dojść w wyniku niewłaściwego dociążenia posadzki, jak napisał Pan Kierownik Budowy i co Warta potwierdza mogło dojść do wymiany posadzki w tym okresie 8 lat itd, itp. Poza tym piszą o wypłukaniu warstwy podbudowy przez spływającą z ulicy wodę, powołują się na zjawisko sedymentacji oraz działania osób trzecich. Winy Kierownika Budowy nie ma. Po wizycie Nadzoru Budowlanego okazało się, że nasz dom nie został postawiony nawet na właściwej wysokości względem drogi i okolicznych działek, wysokość posadowienia domu nie odpowiada wysokości zapisanej w dokumentach. Tego nie wnosiliśmy do sprawy, bo nic już z tym nie można zrobić. Od początku widać brak należytej staranności Pana Kierownika. On sam twierdzi, że wykonał swoją pracę należycie i z największą starannością. I ostatnia kwestia. jeśli w projekcie domu jest strop żelbetowy, biuro projetowe twierdzi, że zmiana stropu nie wymaga aneksu, wykonano strop drewniany, to czy zmiana stropu powinna być odnotowana w dzienniku budowy? Pan Kierownik wniósł zapis, że strop wykonano zgodnie z projektem.

PORADA:

Na wstępie należy podkreślić, iż dziennik budowy jest urzędowym dokumentem, w którym zapisuje się cały przebieg robót budowlanych oraz wszystkich zdarzeń i okoliczności, które miały miejsce podczas wykonania prac. Dziennik budowy, w rozumieniu wynikającym z treści art. 76 kodeksu postępowania administracyjnego sporządzony w przepisanej formie przez powołane do tego podmioty, stanowi dowód tego, co zostało w nim stwierdzone.

O mocy dowodu zupełnego przyznanego dziennikowi budowy decyduje sposób jego prowadzenia, który powinien być zgodny z wymaganiami i ustaleniami zawartymi w odpowiednich przepisach prawa. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane Niestety wielu kierowników budowy nie prowadzi dziennika na bieżąco i wypełnia go dopiero po zakończeniu robót. Jest to działanie nie tylko wbrew prawu, ale także wbrew interesom inwestora. Po zakończeniu prac niejednokrotnie trudno jest stwierdzić prawidłowość wykonanych prac, jak chociażby ilość warstw wylanej posadzki. Inwestor, który „przymyka oko” na wady w budowie, działa na własną szkodę. W razie wadliwego wykonania robót dziennik budowy może być jednym z ważniejszych dowodów w sporze z wykonawcą. Jest też kluczowym dokumentem potwierdzającym wykonanie robót zgodnie z przepisami i pozwoleniem.

Za dokonywanie niezgodnych z rzeczywistością wpisów, a zatem za poświadczanie nieprawdy w urzędowym dokumencie, kierownik budowy naraża się na odpowiedzialność dyscyplinarną i karną. Może stracić uprawnienia budowlane, a także w zależności od wagi dokonanych naruszeń podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności, a nawet karze pozbawienia wolności do 5 lat. Osoby, które mu w tym pomagają lub namawiają, odpowiadają za współudział w przestępstwie.

Ponadto w grę wchodzi tzw. odpowiedzialność kontraktowa za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Możemy się domagać:

• rękojmi, czyli usunięcia wad domu – jednakże musimy wskazać, które roboty zostały zrobione źle ma zostać naprawione,
• zapłacenia kary umownej, pod warunkiem, że taka klauzula została zawarta w umowie podpisanej z kierownikiem,
• realizacji naszych uprawnień z gwarancji – jeśli kierownik budowy nam taką gwarancję dał,
• odszkodowania na podstawie art. 471 i nast. kodeksu cywilnego.

Natomiast w opisanym stanie faktycznym nie łączyła nas umowa z kierownikiem budowy zatem Towarzystwo Ubezpieczeniowe mogło odmówić wypłaty odszkodowania. Natomiast wiąże nas umowa ze sprzedawcą domu. Dlatego rozwiązania przedmiotowego sporu warto poszukać w przepisać dotyczących odpowiedzialności sprzedawcy. Otóż zgodnie z art. art. 556 § 1 kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym – jest to rękojmia za wady fizyczne przedmiotu umowy. Niewątpliwie klient dokonał zakupu domu dla celów mieszkalnych dlatego przeznaczenie rzeczy nie budzi wątpliwości. Jeżeli sprzedawca zapewnił kupującego, iż dom jest wybudowany zgodnie ze sztuką budowlaną i okazał dziennik budowy z którego wynikało, iż budynek nie zawiera wad niewątpliwie jest odpowiedzialny względem kupującego. Niemniej jednak należy pamiętać o ciężarze dowodu który spoczywa na tym który zgłasza twierdzenie. Dlatego kupujący będzie zobowiązany wykazać, iż wady istniały już w momencie sprzedaży i nie miał świadomości ich istnienia. Ponadto aby móc skutecznie dochodzić naszych roszczeń musimy pamiętać o wymaganiach formalnych jakie nakłada na nas ustawodawca. Otóż kupujący utraci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Zatem, jeżeli dom został zakupiony w 2005 roku kupujący w chwili obecnej możemy już nie mieć możliwości skorzystania z tych środków prawnych. W chwili obecnej nie możemy jednoznacznie stwierdzić czy uprawnienie już wygasło, gdyż upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być również podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Dlatego niezbędnym będzie jak najszybsze udanie się do Kancelarii prawnej dla stwierdzenia czy w przedmiotowej sprawie uda się skutecznie dochodzić roszczeń na drodze sądowej. Jeżeli udałoby się nam uzyskać odszkodowania chociażby za zmniejszoną wartość budynku ze względu na tkwiące w nim wady sprzedawca mógłby dochodzić regresu w stosunku do kierownika budowy i wykonawcy.

Oczywiście odpowiedzialność karna czy majątkowa nie będzie wykluczać odpowiedzialności zawodowej kierownika budowy dlatego możemy jednocześnie domagać się odszkodowania i na przykład upomnienia dla kierownika.

Odnosząc się jeszcze do kwestii innego rodzaju stropu niż jest w projekcie należy stwierdzić, iż dziennik budowy powinien odzwierciedlać rzeczywisty stan faktyczny zatem powinien zawierać wzmiankę, iż strop jest drewniany.

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta