Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku. Wprowadza ona obowiązek zapewnienia przez dewelopera nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki te zostały wprowadzone, aby objąć nabywców ochroną w sytuacji gdyby deweloper nie wykonywał umowy deweloperskiej bądź ją wykonywał nienależycie. Ponadto ochrona wpłat nabywcy ma służyć zapewnieniu, by środki pieniężne, które nabywca zobowiązany jest, w wykonaniu umowy deweloperskiej, zapłacić na poczet ceny nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz dewelopera, zostały wydatkowane przez dewelopera z przeznaczeniem na wybudowanie budynku NEWSLETTER – Luty 2013r. mieszkalnego, z którego dany lokal mieszkalny zostanie wyodrębniony, lub odpowiednio na budowę domu jednorodzinnego.

Obowiązek zapewnienia ochrony nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma charakter obligatoryjny, co oznacza, że deweloper nie może się z niego zwolnić. Wyboru konkretnego środka ochrony dokonuje deweloper. Nabywca nie może skutecznie żądać od dewelopera, by ten zapewnił nabywcy inny z wymienionych w przepisie art. 4 u.o.p.n. środków ochrony wpłat niż ten, który został wybrany przez samego dewelopera, albo by deweloper zapewnił nabywcy większą ilość środków ochrony.

Jeśli deweloper wybrał zamknięty rachunek powierniczy, to środki pieniężne zgromadzone na nim przez nabywcę na cel określony w umowie deweloperskiej, będą wypłacane jednorazowo. Co istotne, wypłata środków pieniężnych może nastąpić tylko po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę.

Przy wyborze otwartego rachunku powierniczego wypłata środków zgromadzonych na rachunku następuje w kilku transzach. Jednak ustawa wprowadza pewien warunek wypłaty tych środków. Mogą one być wypłacone deweloperowi dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Inaczej niż przy stosowaniu zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper może finansować realizację przedsięwzięcia deweloperskiego także ze środków nabywców. Finansowanie takie związane jest jednak z postępem robót budowlanych i ma charakter następczy (po wykonaniu danego etapu prac budowlanych), a uruchomienie środków pochodzących od nabywców z rachunku powierniczego podlega kontroli banku.

Głównym celem omawianej ustawy było zminimalizowanie ryzyka utraty przez nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera w wyniku upadłości dewelopera lub przerwania inwestycji oraz zapewnienie gwarancji zwrotu tych środków. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Obowiązek zapewnienia środków ochrony powstaje w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 29 kwietnia 2012 roku. Jeśli rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed tą datą, deweloper w prospekcie informacyjnym ma obowiązek zamieścić informację o braku stosowania wymienionych wyżej środków ochrony. Pod pojęciem rozpoczęcia sprzedaży należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Orzecznictwo:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r. sygn. akt I CSK 177/07

W wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa deweloperska jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Podsumowanie:
Nowe regulacje wprowadzone do ustawy o ochronie praw nabywcy zapewne będą stanowić większą ochronę środków pieniężnych nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, niż dotychczas. Jednak biorąc pod uwagę fakt, iż wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, a także koszty kontroli mające miejsce przy otwartym rachunku powierniczym ponosi deweloper, może to pociągać za sobą wzrost kosztów usług świadczonych przez deweloperów.

Osiągnięcia Kancelarii

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta wygrała sprawę o zapłatę, w której pomiędzy powodem a pozwanym została zawarta umowa o wykonanie robót wykończeniowych w jednym z hoteli we Wrocławiu. Powód domagał się wynagrodzenia za wykonane roboty remontowe, z kolei pozwany odmówił zapłaty podnosząc zarzut przedawnienia. Sprawa jest kluczowa, bo zgodnie z art. 118 k.c. dla umów o roboty budowlane przepisy przewidują trzyletni okres przedawnienia, zaś zgodnie z art. 646 k.c. dla umów o dzieło przepisy przewidują dwuletni okres przedawnienia.

Sąd zakwalifikował umowę zawartą pomiędzy powodem i pozwanym jako umowę o wykonanie prac remontowych. W myśl art. 658 k.c. przepisy niniejszego tytułu (umowa o roboty budowlane) stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli. Powód zobowiązał się do wykonania między innymi: zamontowania płyty gipsowokartonowej, wykonania sufitu podwieszanego, nałożenia gładzi szpachlowej i pomalowania. Taki zakres prac należy kwalifikować jako umowę o prace remontowe, a nie jako umowę o dzieło. W konsekwencji roszczenie dochodzone przez powoda nie jest przedawnione. Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminie 3 lat, jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W związku z powyższym w ocenie Sądu roszczenie powoda należało uwzględnić.