Jak zalegalizować „samowolę budowlaną”? Jakie poniesiemy konsekwencje.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo Budowlane realizację robót budowlanych tak więc i budowy obiektów mieszkalnych można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę lub zgodnie z dokonanym zgłoszeniem w wypadku obiektów dla których przepisy prawa nie wymagają uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jednakże w sytuacji gdy doszło już do wybudowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na budowę istnieje możliwość zalegalizowania tego obiektu przez uiszczenie nałożonej przez organ opłaty legalizacyjnej po przeprowadzeniu postępowania legalizacyjnego.

Warunki legalizacji

Postępowanie legalizacyjne jest zawsze wszczynane z urzędu bez względu czy to inwestor złożył wniosek w sprawie legalizacji czy tez organ z innych źródeł dowiedział się o wybudowaniu obiektu bez uzyskania pozwolenia na budowę. W pierwszej kolejności organ rozpatrzy zgodnością zrealizowanej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku – z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Drugim natomiast warunkiem dla zalegalizowania obiektu budowlanego jest jego zgodność z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi.

Ile zapłacimy?

W przypadku, gdy obie przesłanki są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Wysokość tej opłaty zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz jego wielkości.

 Dla przykładu, opłata legalizacyjna z tytułu samowolnie pobudowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi 50.000 zł (i to bez względu na kubaturę obiektu).

Inaczej wygląda sprawa w przypadku pobudowania obiektu budowlanego bez wymaganego prawem zgłoszenia. W tym przypadku ustawodawca określił opłaty legalizacyjne w stałej wysokości: 2.500 zł i 5.000 zł wskazując konkretnie w art. 49b ust. 5 ustawy Prawo budowlane, za które obiekty budowlane wykonane w ramach samowoli budowlanej należą się te kwoty. Przed nałożeniem opłaty legalizacyjnej organ również przeprowadza postępowanie w którym stwierdza zgodność obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym a także techniczno – budowlanymi. Wyżej wymieniony tryb postępowania dotyczy obiektów wybudowanych po 1998 roku. Natomiast obiekty wybudowane samowolnie po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r. mogą być zalegalizowane w procedurze uproszczonej. Muszą być jednak spełnione następujące warunki to jest budowa została zakończona po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r. oraz przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie legalizacji.

Jakie dokumenty są wymagane:

Inwestor, aby móc skorzystać z uproszczonej procedury, musi złożyć do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego sporządzoną przez osobę, która posiada odpowiednimi uprawnienia budowlane, ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania oraz – w przypadku obiektów usługowych lub produkcyjnych – oświadczenia o braku sprzeciwu ze strony Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego po sprawdzeniu wszystkich przesłanek wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, pod warunkiem, że obiekt budowlany nie narusza przepisów techniczno-budowlanych, na tyle, że nie da się go doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu zakończenia budowy lub orzekania. Natomiast w przypadku gdy nieprawidłowości są tego rodzaju, że można je usunąć, organ powinien wydać postanowienie nakładające obowiązek poprawienia ich w wyznaczonym terminie. W razie jego niewykonania właściciel otrzyma nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części.

Konkludując przepisy prawa budowlanego przewidują możliwość legalizacji obiektu wybudowanego bez uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę, jednakże należy zwrócić uwagę na wysoką opłatę legalizacyjną i rozważyć najpierw staranie się o uzyskanie wymaganego pozwolenia na budowę.

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta