Roboty budowlane a zastrzeżenia klienta

Kontrahent może odstąpić od umowy i nie musi płacić za dzieło, jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane w taki sposób, że jego dzieło nie nadaje się do użytku.

I. Roboty w toku

Reklamacja – zasady ogólne
Jeżeli prace jeszcze trwają, a klient ma zastrzeżenia co do sposobu wykonywania prac, to powinien złożyć reklamację – zwrócić uwagę wykonawcy i wezwać do zmiany sposobu wykonania. Konieczne jest również określenie terminu w którym oczekuje się że wykonawca zacznie prace wykonywać poprawnie. Gdy taki termin nie został wyznaczony reklamacja nie wywoła oczekiwanego skutku prawnego. Jeżeli reklamacja będzie miała charakter ustnego wezwania, to klient będzie miał problemy z udowodnieniem że kiedykolwiek ją złożył. Po złożeniu reklamacji, wykonawca jeżeli uznaje ją za zasadną powinien zmienić sposób wykonywania prac. W przeciwnym wypadku klient będzie uprawniony do zerwania umowy i zlecenia prac/poprawek innej osobie na koszt poprzedniego wykonawcy.
(podstawa prawna art. 636 w zw. z art. 656 k.c.).

II. Po zakończeniu prac

Jeżeli wykonane roboty mają wady, klient składa reklamację w której żąda usunięcia wad w określonym terminie z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu nie dopuści do naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, tylko wtedy gdy naprawa wymagał nadmiernych kosztów. Wykonawca nie odpowiada, gdy wady dzieła wynikły z wadliwości materiału dostarczonego przez klienta lub wskutek wykonania dzieła według jego wskazówek, jeśli uprzedził klienta o wynikającym stąd niebezpieczeństwie.

Wady istotne
Wadami istotnymi są te, które czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie. Jeżeli wady są istotne i nie dadzą się usunąć albo gdy wykonawca nie zdoła ich usunąć w odpowiednim terminie, klient może zerwać umowę. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 8 stycznia 2004 r., III CKN 181/02 „Kontrahent może odstąpić od umowy i nie musi płacić za dzieło, jeśli wykonawca wykonał roboty budowlane w taki sposób, że jego dzieło nie nadaje się do użytku.”

Wady nieistotne (usterki)
Wady nieistotne to wszystkie inne niż wady istotne. Jeżeli wady nie są istotne lub wykonawca nie usunął ich w wyznaczonym w reklamacji terminie, klient może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.
(podstawa prawna art. 637 k.c. w zw. z art. 656 k.c.)

III. Spostrzeżenia ogólne

Reklamacja – konsument
Konsumentem jest osoba fizycznej, która nabywa usługę w celu niezwiązanym z działalnością zawodową lub gospodarczą, np. osoba prywatna zleca kompleksowy remont swojego mieszkania. Konsument może żądać doprowadzenia stanu prac do stanu zgodnego z umową przez nieodpłatną naprawę albo wymianę na nowy, chyba że naprawa albo wymiana są niemożliwe lub wymagają nadmiernych kosztów. Wykonawca ma również obowiązek zwrotu kosztów poniesionych przez konsumenta, w szczególności kosztów demontażu, dostarczenia, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia. Konsument traci swoje uprawnienia, jeżeli przed upływem dwóch miesięcy od stwierdzenia niezgodności prac z umową nie zawiadomi o tym wykonawcy. Do zachowania terminu wystarczy wysłanie pisemnej reklamacji. Jeżeli wykonawca, który otrzymał od konsumenta reklamację, nie ustosunkował się do niej w terminie 14 dni, uważa się, że uznał ją za uzasadnioną. Dlatego, bardzo ważnym jest odbiór korespondencji i ustosunkowanie się do reklamacji. Niepodjęcie korespondencji nie chroni wykonawcy, gdyż przyjmuje się że dobrowolnie pozbawił się możliwości obrony swoich praw.

(podstawa prawna art. z dnia 27 lipca 2002 r. o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej oraz o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 6271 k.c. w zw. z art. 638 w zw. z art. 656 k.c.)

Wygaśnięcie uprawnień
Uprawnienie z tytułu rękojmi do żądania obniżenia wynagrodzenia ze względu na wady fizyczne wzniesionego budynku wygasają z upływem trzech lat, licząc od dnia, w którym rzecz została oddana klientowi.
(podstawa prawna art. 568 i 638 w zw. z art. 656 k.c.)

Odpowiedzialność za producenta
Wykonawcy prac budowlanych to przedsiębiorcy, którzy powinni umieć ocenić czy materiał który dostarczył i którym wykonują prace jest odpowiedni. Dlatego jeżeli materiał będzie wadliwy (np. przeterminowany, złych właściwościach) to wykonawca odpowiada wobec klienta za taki towar. Jeżeli wykonawca w związku z tym poniesie jakieś koszty będzie mógł ubiegać się ich zwrotu od producenta. Inaczej będzie w sytuacji kiedy materiał dostarcza klient. Jeżeli wykonawca uprzedził klienta o tym że materiał jest niewłaściwy, a pomimo to klient żądał wykonania prac, wykonawca nie ponosi odpowiedzialności z tego tytułu wobec klienta.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta