Współwłasność – jak rozwiązać kłopotliwą współwłasność?

Co to jest i na czym polega współwłasność. Jak wygląda umowne i sądowe zniesienie współwłasności?

PROBLEM:

Jestem współwłaścicielem domu w którym sąsiad przebudował polowe wspólnego strychu na mieszkanie nie pytając mnie o zdanie, ok,10 lat temu. PINB gliwicki zabronił używać obiektu oraz zażądał dokumentów do legalizacji których sąsiad nie zamierza dostarczyć, sprawa toczy się 4 lata. Prokuratura umorzyła donos o samowoli przekazując sprawę z powrotem do Gliwic. Mówiąc krotko pisma miedzy urzędami kursują sąsiad się śmieje a strych stoi. Moje pytanie jak mogę zmusić urząd do działania i wreszcie ukarać sąsiada, który dopuścił się samowoli oraz okradł moją własność.

ROZWIĄZUJEMY PROBLEM:

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż jest Pani współwłaścicielem strychu w zajmowanej nieruchomości. Natomiast współwłaściciel bez Pani zgody przebudował część strychu. Należy wziąć pod uwagę, iż współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o tak zwanym podziale do używania (quoad usum), w której wskażą, z której części domu (w tym poddasza) dany współwłaściciel może korzystać w sposób wyłączny. Jeżeli nie zawierała Pani żadnej umowy dotyczącej użytkowania strychu należy przyjąć, iż obowiązuje „zarząd ustawowy”, według modelu określonego przez ustawodawcę. Panuje wówczas zasada, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (reguluje to art. 199 zdanie 1 kodeksu cywilnego), natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 zd. 1 kodeksu cywilnego). Dlatego istotne znaczenie ma rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Trzeba jednak zauważyć, iż przedmiot zwykłego zarządu nie został przez ustawodawcę wprost określony. Zatem ciężar interpretacji prawa i trudnej klasyfikacji czynności zarządu pozostawiono doktrynie i orzecznictwu.

Przyjmuje się, że do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia a zatem w granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków oraz nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Pozostałe czynności należy sklasyfikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Najogólniej można stwierdzić, że przekraczają zakres zwykłego zarządu czynności rozporządzenia (zbycia i obciążenia) rzeczą wspólną, zmiana przeznaczenia rzeczy, a nawet utrwalonego sposobu gospodarowania. Do każdego jednak przypadku należy podejść indywidualnie i ocenić całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Dlatego taka sama czynność może być – w odmiennych okolicznościach – bądź to czynnością zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dodajmy na marginesie, iż w razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 kodeksu cywilnego). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż doszło do zmiany przeznaczenia części wspólnej co możemy oczywiście sklasyfikować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Adaptacja poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych:

• uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania (wymagane zgłoszenie);
• uzyskania zgody na zaplanowane prace budowlane (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zależnie od zakresu robót);
• poinformowania organu podatkowego o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (. 71 ust. 6 ustawy Prawu budowlane). Należy mieć też na uwadze, że powierzchnię pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię tę się pomija .

Natomiast jeżeli poddasze było określone w projekcie domu jako użytkowe, ale chcemy zmienić jego funkcjonalność, nie mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania i nie musimy o to wnioskować. Niemniej jednak planowane roboty budowlane nadal wymagają pozwolenia lub zgłoszenia.

Rozważając następne przepisy prawa dotyczące współposiadania należy zwrócić uwagę na art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Zatem, jeżeli sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami.

W sytuacji kiedy drugi współwłaściciel używa części wspólnego strychu na cele mieszkalne pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 k.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli – działa bezprawnie.

Ponieważ współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne tzw. wydobywcze mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Otóż zgodnie z art. 222 § 1 kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Dlatego przysługuje Pani roszczenie o wydanie zajmowanej części strychu, ponadto przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego.

Nie powinno budzić wątpliwości, że w sprawie o dopuszczenie do współposiadania pozwany współwłaściciel, który korzysta z rzeczy w sposób wykluczający współposiadanie jej przez powoda, nie może bronić się skutecznie zarzutem przysługiwania mu, zgodnie z art. 206 k.c., własnego uprawnienia do posiadania całej rzeczy, jego bowiem posiadanie w zakresie, w jakim on nie respektuje uprawnienia każdego z pozostałych współwłaścicieli do takiego samego posiadania, jest w świetle art. 206 k.c. posiadaniem nieuprawnionym (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06). Korzystanie przez pozwanego z całej rzeczy wspólnej bez respektowania uprawnienia powoda do takiego samego korzystania z niej powinno uzasadniać nie tylko nakazanie pozwanemu dopuszczenie do współposiadania na zasadach określonych w art. 206 k.c., ale i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda na podstawie art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej w zakresie, do którego nie uprawnia art. 206 k.c. Współwłaściciel pozbawiony współposiadania rzeczy lub korzystania z niej przez innego współwłaściciela powinien móc dochodzić od niego na zasadach określonych w art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. roszczenia o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie także wtedy, gdy z powodu pozbawienia go współposiadania doszło do sądowego podziału quoad usum lub wszczęte zostało postępowanie o zniesienie współwłasności. W obu tych sytuacjach sąd musi w postępowaniu nieprocesowym rozstrzygnąć również spór o własność (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07), obie te sytuacje wykazują więc istotne podobieństwo do sporu windykacyjnego między współwłaścicielami.

Jeżeli z powodu wyzucia współwłaściciela ze współposiadania nastąpił sądowy podział quoad usum, współwłaściciel wyzuty może dochodzić od współwłaściciela, który zawładnął rzeczą z jego wyłączeniem, na zasadach określonych w art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c., wynagrodzenia za nieuprawnione korzystanie z rzeczy w odrębnym procesie. W razie natomiast wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności wynagrodzenie za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez niektórych współwłaścicieli może zostać zasądzone na rzecz innych współwłaścicieli na podstawie art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. już w jednym postępowaniu .

W przedstawionej sytuacji najbardziej skuteczną drogą do przywrócenia stanu poprzedniego wydaje się dochodzenie tego roszczenia w drodze powództwa cywilnego. Trudno natomiast bez uszczegółowienia stanu faktycznego zajęć stanowisko w przedmiocie samowoli budowlanej gdyż przebudowa strychu mogła mieć miejsce w okresie objętym możliwością legalizacji samowoli budowlanej ( tj. między styczniem 1995 a lipcem 1998 roku) Niemniej jednak najwłaściwszą drogą będzie zwrócenie się do Kancelarii prawnej celu przeprowadzenia postępowania sądowego.

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta