Inwestor zastępczy – kolejny kłopot czy realna pomoc?

Przystępując do realizacji naszych zamierzeń budowlanych, nie zdajemy sobie często sprawy z natłoku zagadnień, które spadną na nasze barki w trakcie procesu budowlanego. Musimy zmagać się z podejmowaniem decyzji  od etapu projektowania, np. czy ściana w łazience ma posiadać wbudowaną wnękę, którą wykorzystamy w przyszłości jako szafę, po zmagania z urzędnikiem, który cytuje przepisy ustawy i każe nam donieść dwudziesty już z rzędu świstek papieru, czy też po podejmowanie szybkich decyzji na placu budowy.

Jak faktycznie przebiega proces budowlany, wiemy często wyłącznie z opowiadań znajomych, które usłane są anegdotami o „torturach”, jakim byli poddani w tamtym czasie. Zamierzając sprostać wyzwaniu, jakim jest szeroko pojęta budowa, nie musimy być  zdani wyłącznie na siebie, zwłaszcza jeśli tematy budowlane są nam obce i nie dysponujemy wystarczającą ilością czasu, by je zgłębić i odpowiednio skoordynować. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem może okazać się zatrudnienie inwestora zastępczego.

Kim jest zatem ten tajemniczy gość – inwestor zastępczy?

Inwestorem zastępczym może zostać każdy, ponieważ w przepisach prawa nie ma wprost uregulowania dotyczącego tej funkcji. Pytanie tylko, czy „każdy” spełni nasze oczekiwania i stanie się realną pomocą czy też kłopotem.

Inwestorem zastępczym może być osoba fizyczna, której zlecimy zarządzanie w naszym imieniu procesem inwestycyjno-budowlanym. Może to być kierownik budowy, projektant lub firma zawodowo zajmująca się tym przedsięwzięciem. Dobierając sobie zatem osobę lub instytucję, skupmy się na jego/ich wiedzy i doświadczeniu. Pamiętajmy, że cały proces budowlany opiera się o przepisy prawa, które nierzadko nastręczają zwykłemu obywatelowi wielu problemów, chociażby w zakresie interpretacji przepisów według zasady „co autor miał na myśli”.

Warto zatem przemyśleć dobór takiego specjalisty (specjalistów), który nie tylko wesprze nas w procesie uzyskania pozwolenia na budowę (zgłoszenia budowy), ale również będzie mieć stosowne doświadczenie w zakresie reprezentowania inwestora w postępowaniu administracyjnym oraz prowadzenia prac budowlanych.

Czym zajmuje się w trakcie procesu budowlanego inwestor zastępczy?

Do jego podstawowych obowiązków powinno należeć, zgodnie z art. 18 Prawa budowlanego:

• reprezentowanie inwestora przed wszystkimi instytucjami oraz osobami w trakcie trwania postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę (lub dokonanie zgłoszenia budowy), tj. od pomocy w zaprojektowaniu budynku, po wbicie przysłowiowej łopaty w ziemię, jak również reprezentowanie inwestora w momencie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektu,
• dokonywanie czynności prawnych w imieniu i na rzecz inwestora,
• przygotowanie lub wsparcie merytoryczne procesu inwestycyjnego,
• zatrudnienie kierownika budowy i nadzór nad jego czynnościami,
• zawarcie umów i nadzór nad wykonawcami i podwykonawcami,
• nadzór nad pracami w trakcie budowy,
• zapewnienie opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi – zapewnienie nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych (przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych),
• regulowanie w imieniu inwestora zobowiązań wynikających z zawartych umów w procesie budowlanym,
• odbiór robót budowlanych,
• podejmowanie innych ważnych czynności z punktu widzenia inwestora,
• informowanie inwestora o przebiegu procesu budowlanego.

Pamiętajmy, że inwestor zastępczy ma być dla nas lekiem na całe zło, a nie utrapieniem. Wobec powyższego zadbajmy o zawarcie z nim mądrej i dobrze skonstruowanej umowy, aby proces budowy przebiegał dla nas bez zakłóceń i zbędnych sporów. Z pewnością umowę taką warto skonsultować z doświadczonym prawnikiem.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta