Kto i jak często powinien poddawać budynki mieszkalne okresowym badaniom technicznym?

Okres zimowy to czas niejednokrotnie ekstremalnych warunków pogodowych, które pozostawiają nie tylko ślady spustoszenia w naszych kieszeniach, ale i stanowią spore obciążenie dla budynków mieszkalnych. Czas zimowy zmusza nas do ogrzewania domów, co wiąże się ze zwiększoną eksploatacją urządzeń grzewczych. Na co dzień zapominamy jednak o tym, że nasze budynki mieszkalne wymagają okresowych kontroli i badań technicznych. Nadto sprawne urządzenia i budynek gwarantują nam bezpieczne w nich zamieszkiwanie.

Zgodnie z art. 62 Prawa budowlanego obiekty mieszkalne powinny podlegać kontrolom i badaniom technicznym w następujących terminach:

  1. Raz w roku (co najmniej) kontroli powinny podlegać:
  • elementy budynku, budowli, instalacji narażone na szkodliwy wpływ i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu (np. ściany zewnętrzne, balustrady, balkony, pokrycia dachowe, spusty rur i rynny, instalacja kanalizacyjna oraz c.o. i c.w.u.);
  • instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska;
  • instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne).
  1. Co najmniej raz na pięć lat należy:
  • sprawdzić stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego;
  • sprawdzić estetykę obiektu budowlanego oraz jego otoczenie (utwardzenie terenu wokół budynku);
  • przeprowadzić badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń oraz środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów, a także uziemień instalacji i aparatów.

Z obowiązków przeprowadzania kontroli rocznych wyłączone są (uwaga – wyłączenie to nie dotyczy przewodów kominowych i instalacji gazowych):

  • budynki mieszkalne jednorodzinne;
  • obiekty budownictwa zagrodowego i letniskowego;
  • obiekty wymienione w art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli niewymagające pozwolenia na budowę (m.in. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany, przydomowe oranżerie o powierzchni zabudowy do 25 m², przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m² oraz ogrodzenia).

Osobami uprawnionymi do przeprowadzania kontroli okresowych są wyłącznie profesjonaliści posiadający uprawnienia budowlane w danej specjalności, a także osoby posiadające kwalifikacje zawodowe w zakresie wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Możemy również skorzystać z usług mistrza kominiarskiego, który legitymuje się uprawnieniami do kontroli przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych.
Biorąc pod uwagę prawie sześciomiesięczny okres grzewczy w budynkach jednorodzinnych, należy bezwzględnie przeprowadzać badania okresowe ww. instalacji kominowych. Brak kontroli często prowadzi do tragicznych w skutkach wydarzeń.

Dokumentem poświadczającym przebytą kontrolę jest protokół. Powinien on zawierać opis stanu technicznego kontrolowanych elementów, a także wskazanie ewentualnych uszkodzeń oraz obszaru prac niezbędnych do wykonania, które powinniśmy podjąć w celu ich wyeliminowania.

Prawo budowlane oraz przepisy wykonawcze nie nakładają obowiązku przekazywania protokołów z takich kontroli do organu nadzoru budowlanego. Będąc jednak właścicielem lub osobą posiadającą tytuł prawny do budynku mieszkalnego, powinniśmy taki dokument przechowywać w celu uwiarygodnienia dokonywanych badań technicznych oraz usunięcia usterek i wad.

Organem uprawnionym do przeprowadzenia kontroli wykonanych przez nas aktualnych badań jest organ nadzoru budowlanego. W świetle art. 65 Prawa budowlanego może on żądać od nas okazania dokumentów potwierdzających aktualne badania kontrolne budynku.

W sytuacji, gdy nadzór budowlany uzna, iż stan techniczny naszego budynku może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, a także bezpieczeństwu dla środowiska, a w szczególności jego stan może prowadzić do katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem elektrycznym bądź zatrucia gazem – właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do budynku mieszkalnego zostanie zobligowana do usunięcia nieprawidłowości jeszcze w czasie trwającej kontroli lub bezpośrednio po niej (art. 70 Prawa budowlanego).

Wówczas organ nadzorujący wyda decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie (na podstawie art. 66 Prawa budowlanego). Powinniśmy zatem wykonać takie czynności, które doprowadzą obiekt do stanu technicznego, który będzie wolny od stwierdzonych zagrożeń.

Usunięcie uszkodzeń należy potwierdzić w kolejnym protokole kontrolnym, a sporządzająca go osoba ma obowiązek przesłać kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego. Nadzór kontroluje, czy usunięto uszkodzenia.

Obowiązki przeprowadzenia badań technicznych nie są tak licznie rozciągnięte na właścicieli oraz osoby posiadające tytuły prawne do budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jednakże mogą one sprawić, iż będziemy czuli się bezpieczniej w naszych domach, a warunki zimowe nie będą stanowić dla nas nerwowego czasu.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

[mc4wp_form id="5288"]