Nienależyte wykonanie umowy przez wykonawcę

W ostatnim czasie doszło w Polsce do bardzo ulewnych deszczy, w wyniku których wiele dachów nie wytrzymało naporu wody. Co robić, gdy za wykonanie szczelnego dachu zapłaciliśmy sowicie firmie wykonawczej oraz kierownikowi budowy, a od budowy minęło już ponad 8 lat?  Nasz dach przecieka, a pokoje skąpane są w wodzie i raczej można w nich pływać jak w wannie, niż normalnie funkcjonować.  Efekt, na jaki umawialiśmy się z realizatorem naszego dachu i nadzorującym te prace kierownikiem budowy, nijak ma się do zawartej umowy. Do tego wszystkiego okres gwarancyjny na budynek już dawno nam upłynął. Czy pozostaniemy wyłącznie na łasce ubezpieczyciela i własnych sił?

Niekoniecznie, ponieważ termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego – dalej „kc”) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 kc).  Takiej wykładni przepisów prawa dokonał uchwałą z 22 listopada 2013 r. Sąd Najwyższy Izba Cywilna w sprawie o sygn. akt III CZP 72/13, a wykładnia ta zmieniła bieg orzeczeń wobec niesolidnych wykonawców.

Wykonawca zapewne będzie próbował nam wmówić, że termin na zgłoszenie wad dawno nam minął. Pamiętajmy jednak, iż termin dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy jest inny, niż termin dochodzenia rękojmi za wady budynku.

Aktualnie prawo przewiduje, że za wady nieruchomości wykonawca odpowiada w terminie 5 lat od wydania nieruchomości zamawiającemu, jednak termin ten określony jest w ramach przepisów tzw. rękojmi za wady. Zasada 5 lat nie obowiązuje jednakże w przypadku, gdy dochodzimy odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, którą zawarliśmy z ekipą budowlaną.

W zasadzie w każdej umowie budowlanej mamy określone zapisy, które wymagają od wykonawcy i kierownika budowy należytego wykonania prac, zgodnie ze sztuką budowlaną i z efektem, na jaki umówiliśmy się w umowie. Efekt oczywiście winien być spełniony w ten sposób, aby przysłowiowy dach nie przeciekał i był wykonany prawidłowo. Przecież nikt nie płaci za efekt przejściowy przy budowie domu, czyli za tzw. prowizorkę.

Co do zasady wady powinny być wykryte w trakcie realizacji umowy. Jednakże nie wszystkie wady jesteśmy w stanie wychwycić w czasie wznoszenia budynku – mowa bowiem o wadach ukrytych, które ujawniają się często po wielu miesiącach, a nawet i latach.

I tutaj pojawia się dla nas szansa na to, by np. po 8 latach móc zażądać odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Ważna bowiem jest chwila powstania szkody, a nie termin zakończenia prac budowlanych.

Inwestor może najwcześniej wezwać wykonawcę, kierownika budowy do wykonania zobowiązania z chwilą wystąpienia szkody, czyli przysłowiowego przeciekania dachu. Od tego czasu mamy prawo dochodzić roszczenia o jego naprawienie. Nasze roszczenie wówczas staje się wymagalne i możemy żądać odszkodowania od wykonawcy, kierownika budowy. Pamiętajmy jednak, że muszą wystąpić dwa aspekty sprawy – tj. nienależyte wykonanie umowy oraz szkoda, która w wyniku ww. działania powstała dla inwestora.

Uchwała Sądu Najwyższego jest obecnie, oprócz samych przepisów, wytyczną dla orzekających w podobnych sprawach, jak stosować przepisy o przedawnieniu roszczeń dotyczących nienależytego wykonania umowy, a dla inwestorów staje się ona parasolem ochronnym wobec niesolidnych wykonawców.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

[mc4wp_form id="5288"]