Przed nabyciem nieruchomości sprawdź księgę wieczystą

Zakup nieruchomości to jedna z najistotniejszych spośród podejmowanych w życiu decyzji, niejednokrotnie wiążąca się z dużym nakładem środków finansowych, niezbędnych do zrealizowania marzeń o własnym „M”. Dlatego też tak ważne jest zabezpieczenie swoich interesów związanych z zakupem nieruchomości. Jak to zrobić? Na początek wystarczy sprawdzić księgę wieczystą upatrzonej nieruchomości, która w wielu przypadkach okazuje się być nieocenionym źródłem informacji.

Chcąc uzyskać dostęp do księgi wieczystej nieruchomości, należy wystąpić do siedziby sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości z wnioskiem o jej odpis. Opłata od takiego wniosku wynosi 30 zł. Jeżeli natomiast znany jest nam numer księgi wieczystej, to możemy z łatwością odnaleźć ją na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości i tym samym zapoznać się z jej treścią.

Jakie informacje, istotne z punktu widzenia kupującego, zawierają księgi wieczyste?

W dziale pierwszym znajdują się informacje dotyczące oznaczenia mieszkania oraz wpisy praw związanych z jego własnością, takie jak metraż mieszkania, liczba pomieszczeń. Informacje te mogą okazać się bardzo przydatne w sytuacji, gdy sprzedający podał nam większy metraż mieszkania od tego, który wynika z księgi wieczystej, co ma istotny wpływ na cenę kupowanej nieruchomości. Dział ten zawiera również informacje o lokalach przynależnych, takich jak garaż, piwnica czy strych.

Dział drugi zawiera wpisy dotyczące własności i prawa użytkowania wieczystego. Informacje te są bardzo ważne z tego względu, że rodzaj prawa własności przysługującego sprzedającemu może uzależniać sprzedaż np. od zgody małżonka, jeżeli nieruchomość wchodzi w skład wspólności majątkowej czy od umowy zawartej ze współwłaścicielami, jeżeli sprzedający ma prawo do sprzedaży jedynie udziału w nieruchomości.

Poza tym, szczególną uwagę powinniśmy poświęcić działowi trzeciemu ksiąg wieczystych, w którym znajdziemy informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, takich jak np. zastaw, służebność czy użytkowanie i informacje dotyczące ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością. W dziale tym znajdziemy również informacje, czy w odniesieniu do interesującej nas nieruchomości wszczęte są jakiekolwiek postępowania egzekucyjne. Ograniczenia te mogą powodować w przyszłości bardzo wiele niedogodności. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków może natomiast oznaczać, że przeprowadzenie remontu czy przebudowy będzie wymagało zgody konserwatora.

Równie istotne dane znajdziemy w dziale czwartym księgi wieczystej, gdzie zawarte będą informacje związane z obciążeniem nieruchomości hipoteką.

Czy muszę też sprawdzać księgi wieczyste nieruchomości kupowanej od dewelopera?

Odpowiedź na to pytanie brzmi: jak najbardziej. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym ważne jest sprawdzenie informacji, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w księgach wieczystych może znajdować się informacja o ujawnieniu budynku, w którym znajduje się lokal.

Księga wieczysta w takim przypadku służy również ustaleniu tego, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma się znajdować budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, w szczególności służebnościami czy hipoteką. W większości przypadków zawarte tam będą wzmianki o obciążeniu nieruchomości hipoteką zabezpieczającą spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku pamiętać należy, by deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń.

Jakie inne dokumenty należałoby jeszcze sprawdzić?

Akt notarialny. Analiza tego dokumentu pozwala zweryfikować potencjalne niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej.

Umowa najmu lub dzierżawy. Niejednokrotnie zdarza się, że nieruchomość obciążona jest prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych dokumentów jest bardzo istotna, jeżeli nie chcemy mieć do czynienia z niechcianymi lokatorami.

Rozsądnym wydaje się też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów, gdyż to na nas jako na właścicielach spoczywać będzie obowiązek ich uregulowania.

Warto również sprawdzić, kto w danej nieruchomości jest zameldowany. Kluczowym jest, aby w dniu podpisywania umowy notarialnej, w lokalu nie był już nikt zameldowany. Jeżeli sprzedający ma zamiar wyprowadzić się ze sprzedawanej nieruchomości dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w tym samym dokumencie.

Należy przede wszystkim pamiętać o tym, że weryfikacja treści odpowiedniej księgi wieczystej powinna towarzyszyć każdej transakcji, której przedmiotem są nieruchomości. To dlatego, iż nieznajomość jej wpisów i wzmianek nie będzie uzasadnieniem, gdy do nieruchomości swoje roszczenia zgłoszą osoby, których prawa w księdze zostały uwzględnione. Stanowi o tym zasada powszechnej jawności ksiąg wieczystych, na podstawie której wgląd w nie ma każdy, bez względu na to, czy i jaki interes prawny w tym posiada. Jeśli nasza niewiedza doprowadzi do kłopotów, w określonych przypadkach skorzystać będziemy mogli tylko z rękojmi wiary publicznej ksiąg, której celem jest ochrona działających w dobrej wierze kontrahentów. Ochrona ta polega na tym, że nawet w przypadku nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nią, ale widniejącej w księdze wieczystej jako osoba uprawniona do tego typu czynności, nabycie prawa własności nieruchomości jest skuteczne.

Rafał Kufieta

Kancelaria Prawna Rafał Kufieta

[mc4wp_form id="5288"]